La Suprema Sala Civil Transitoria en la Cas. N° 4448-2010-Arequipa (El Peruano, 31/01/2013) adopta un criterio que ha sido reclamado por cierto sector de civilistas, por el cual la interpretación proveniente de la Exposición de motivos del Código Civil, tan largamente sostenida, en la que un derecho real (cuya oponibilidad es erga omnes) prevalece sobre el derecho personal surgido a partir de una relación obligatoria (oponible inter partes) es relativizada. Autores como Francisco Avendaño han destacado que el segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil no puede recoger dicho criterio tradicional, puesto que no existe “norma o principio en el Código Civil en ese sentido” .

Pues bien, en el caso concreto existe a favor del tercerista un contrato de compra venta de fecha cierta (12/12/1995) cuyo saldo de precio de compra parece no haber sido saldado; que busca la desafectación de un embargo en forma de inscripción (26/08/2006) trabado por un acreedor de quienes fueron sus transferentes. Adoptando la aplicación clásica del 2022 del Código Civil, la Sala debió hacer prevalecer el derecho real por sobre el derecho de crédito, y por lo tanto casar a favor del recurrente, sin embargo consideró que el “contrato de compraventa privado del año mil novecientos noventa y cinco solo puede ser oponible entre las partes del contrato, porque para ser opuesta a los terceros debe publicitarse en el registro”. Entonces llegamos a la conclusión de que si bien la prioridad debe regirse por una cuestión de temporalidad de los derechos, el juez debe advertir si en efecto el derecho más antiguo es oponible a los terceros, condición que se consigue solo con la inscripción registral.

A mi criterio, considero que la jurisprudencia aún sigue siendo muy difusa en materia de prioridad de derechos en pretensiones de tercería de propiedad, por cuanto el criterio tradicional todavía subsiste en órganos de instancia, plenos jurisprudenciales distritales y en la propia Corte Suprema (el recurrente reforzó su recurso invocando casaciones emitidas con anterioridad); y ello todavía genera una sensación de inseguridad jurídica y que las respuestas de nuestra Corte Suprema se acomodan a un criterio de "justicia" en el caso en concreto; pues digamos, si en nuestro caso el bien hubiese sido cancelado al contado, y así como elevado a escritura pública; el argumento se reduciría a si dicha escritura pública es o no oponible al tercero, la cual bajo un criterio cronológico seguiría primando.

Las respuestas de nuestra Corte Suprema se acomodan a un criterio de "justicia" en el caso en concreto

A mayor abundamiento, me atrevo a sostener que el criterio asumido se aplicará solo cuando el juez observe un gran descuido del tercerista en cuanto al perfeccionamiento de su transferencia de propiedad, o que no haya acudido al registro a publicitarlo dentro de un plazo razonable; por otro lado, barajará otras consideraciones como el conocimiento del tercero de la propiedad transferida por el deudor, o las supuestas maniobras fraudulentas entre comprador y vendedor para crear un título oponible. Todo ello influirá en la decisión del juez, quien finalmente, y muchas veces sin motivar sus presunciones de eventuales conductas fraudulentas entre algunos sujetos del proceso, opta tutelar alguna de las partes sea aplicando la interpretación tradicional del segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil, o el criterio que contiene esta reciente decisión, la cual no será unívoca en la judicatura hasta que se decida establecer un precedente judicial al respecto.

AVENDAÑO ARANA, Francisco. “Problemas actuales en materia de derechos reales”. En: Los derechos reales en la jurisprudencia. Estudio introductorio, Gaceta Jurídica, Lima, 2012, p. 28.

Ibid.