¿Va a servir de algo reclamar los gastos de la hipoteca al banco?

En estos días está habiendo mucho revuelo a raíz de una sentencia del Tribunal supremo del 23 de diciembre de 2015, que declaraba abusiva una cláusula en las hipotecas del BBVA y Banco Popular, que obligaba al cliente a asumir todos los gastos de formalización de la hipoteca .

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), es quien llevo el tema al Tribunal Supremo y es quien ha promovido una campaña iniciada en noviembre de 2016, que anima a reclamar los gastos hipotecarios , en todos aquellos casos en los que las escrituras de la hipoteca contengan una clausula relativa a los gastos de formalización susceptible de ser abusiva.

Y de aquellos barros, estos lodos. Al final tras varias noticias en los medios, se ha desvirtuado la información original y el boca a boca ha hecho que el tema extienda el tema como la pólvora, generando una avalancha de consultas y reclamaciones en los bancos. Pues al parecer muchos esperan cobrar una especie de paga extra de las cláusulas abusivas.

Eso unido a la demonización y la pérdida de reputación que la banca en general ha sufrido tras los escándalos de algunas entidades después estallido de la crisis financiera en 2008, ha hecho que se desate una ola de reclamaciones sin tener conocimiento en profundidad, del alcance de los hechos originales que han desencadenado toda esta situación. ¿ Quién puede reclamar los gastos de la hipoteca? ¿De qué cuantía estamos hablando? ¿Qué pasos hay que seguir para reclamar los gastos hipotecarios? ¿Va a servir de algo reclamar los gastos de la hipoteca al banco?

Antes que nada quiero hacer una reflexión sobre toda esta cruzada contra la banca que se está desatando últimamente. Podrán ser más o menos justos los motivos. Podrán terminar condenando a los bancos. Podrás terminar recuperando todo o parte de lo cobrado. Pero al final todo eso lo terminan pagando otros o simplemente conseguirá hundir a algún banco.

Entre cláusulas suelo, gastos hipotecarios, etc. Los montantes de dinero que estamos hablando, se cifran en torno al 25-30% de todos los beneficios del sector bancario. Una barbaridad. Que lo único que va a conseguir, es que echen a más a empleados y cierren mas oficinas más rápido para poder soportar los costes, encarecer el precio de las nuevas hipotecas y subir más las comisiones de los servicios bancarios. No hay acción sin reacción.

Pero bueno. Confiemos que eso a ti no te toque y si puedes rascar algún dinerillo pue bienvenido sea ¿verdad?

Lo primero de todo. La sentencia en que se basan todas estas pretensiones de reclamar los gastos de hipotec a, condena a dos entidades. A BBVA y a Banco Popular, por la forma en que estaban redactadas en su modelo de escrituras. Es decir, no hay ninguna sentencia contra el resto de entidades . Aun así, muchos bancos han hecho bueno el refrán de "cuando veas las barbas de tu vecino pelar, pon las tuyas a remojar". Y Banco Santander, BBVA, Caixabank, Bankia, banco Sabadell e Ibercaja, ya han modificado la redacción de sus hipotecas, asumiendo aproximadamente el 30% de los gastos de formalización, para evitar demandas.

Además la sentencia a la que todo el mundo hace referencia, no sienta jurisprudencia, ni tiene carácter de Ley, no obliga al resto de entidades. Está habiendo muchas otras sentencias en juzgados, en los que cada cual libra la "guerra" por su cuenta y los contenidos son dispares.

Pero bueno, pongamos que finalmente todo esto se hace extensible a todos los bancos.

¿Quién puede reclamar los gastos de hipoteca?

En principio te puedes sumar al carro de reclamar los gastos de hipoteca si tienes actualmente un préstamo hipotecario con saldo vivo, o lo has terminado de pagar dentro de los cuatro años anteriores a la sentencia. Es decir, desde diciembre de 2011 a diciembre de 2015. Y tendrías hasta diciembre de 2019, cuatro años desde la sentencia, para iniciar trámites para reclamar.

¿Qué pasos habría que seguir para reclamar los gastos hipotecarios?

OCU recomienda primero empezar poniendo una reclamación dirigida al departamento de atención al cliente de tu banco. Indicando los datos de tu hipoteca, fecha de firma, detalle de gastos, indicar que dichos costes impuestos para la formalización de la hipoteca, son desiguales, abusivos e injustos, siendo tú la parte débil de la relación contractual en la que te imponen dichos gastos hipotecarios. Es importante cuantificar la cantidad que se reclama, al menos de manera orientativa.

Ya te anticipo que te van a contestar que no te devuelven nada. Pero a partir de aquí, ya puedes seguir el camino de reclamar a banco de España, para finalmente terminar en los juzgados.

Presumiblemente agrupado en demandas colectivas, que los despachos de abogados promoverán, pues la banca les está proporcionando una jugosa fuente de negocio, con la connivencia de los juzgados que últimamente están por la labor de emitir fallos ejemplarizantes en contra de los bancos. Por aquello de la repercusión social y tal. Y como además la banca se está recuperando y cada vez que publican resultados, ganan más dinero, ya ni te cuento.

Por cierto, antes de lanzarte a la piscina léete tu escritura, no vaya a ser que en tu hipoteca no se diga nada de los gastos de constitución de hipoteca y no tengas nada que reclamar. Porque esto nace del hecho de cláusulas abusivas en escritura que se declaran nulas. Si no las hay, olvídate.

¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?

De entrada te sugiero que bajes tus expectativas respecto a lo que puedes llegar a percibir. Cuando compras una casa con hipoteca, firmas dos escrituras públicas. Por un lado la compra, que eso es todo cosa tuya y la escritura de la hipoteca. Que es en el coste de esta última donde está el debate de lo que tiene que pagar la banca y lo que no.

He escuchado por ahí que el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es uno de los costes más elevados de la hipoteca, es objeto de reclamación. Siento decirte que con eso no tienes nada que hacer. No hay ninguna duda de que el sujeto pasivo de la constitución de la hipoteca eres tú, se pongan como se pongan en las asociaciones de usuarios.

Otra cosa serían los gastos de la gestoría del banco, los gastos de registro, la tasación y los aranceles notariales. Que ahí, bien mirado sí que sería justo repartir la carga de los gastos en algunos casos y otros repercutirlos exclusivamente a cuenta del banco como principal interesado. Por cuantificar un poco el tema, diría que para una hipoteca media de 120.000€ estaríamos hablando de 450€ entre Notario y Registro de la Propiedad, 250€ de gestoría y unos 300€ de tasación. 1.000€ o por ahí en total como mucho.

Si se llegase a dar el caso de que al final te tienen que devolver alguna cuantía en concepto de gastos de hipoteca, no sueñes que te de lo devuelvan vía transferencia para que te vayas de vacaciones, si no en forma de reducción de deuda de tu préstamo. Salvo que claro, hayas ya cancelado la hipoteca.

Luego está el hecho de que una vez entres en circuito judicial, el tema va a ir muy lento, porque se va a colapsar con todas las demandas que pueden llegar. Y además a la banca le va a interesar que se posponga lo máximo posible.

Otra opción es no reclamar y esperar a que el Gobierno se pronuncie sobre este tema, se modifique la Ley Hipotecaria y se regule este asunto de los gastos de hipoteca . Que creo que al afectar a tanta gente, es lo que deberían de hacer. Pero igual es mucho pedir.

Y no quiero ser malpensado, pero si te devuelven gastos de hipoteca entre 2011 y 2013, si te aplicaste deducción fiscal por ello, casi seguro que vendrá Montoro a pedirte su parte y que devuelvas a Hacienda el 15% que te habías desgravado más interés legal.