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La resaca de las hipotecas burbuja

30/08/2010 01:17 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

10 años de locura inmobiliaria española

Índice precios inmobiliarios FotocasaAño 1992, la crisis de los 90 golpea duro en los bolsillos de los españoles con tasas de paro cercanas al 25%, se produce una corrección en los precios de vivienda que dura 2 años. En el 94 se recuperan los precios que ascienden a una media de 1.000€ por m2 durante los siguientes años. Año 1998 se inicia la locura, diez años de subidas desmesuradas que hacen llegar el precio medio del m2 al máximo de 2007 2.900€ por metro cuadrado. Eso suponía para una familia media destinar a su vivienda de 90m2 261.000€ más impuestos y otros anexos como el garaje o trastero que llevaban la cifra a unos 300.000€ de media en una población en la que el 58% de trabajadores activos cobraban 1.000€ al mes. En el caso de una pareja afortunada con un sueldo común de 3.000€ y 45.000€ anuales incluidas pagas extras deben destinar durante 6, 6 años el sueldo íntegro para llegar a esa cantidad sin contar intereses. El gobierno central llega tarde para atajar la locura, pudo haber retirado la desgravación en vivienda mucho antes y lo hace ahora en plena corrección, pudo haber subido impuestos de transmisión patrimonial para acabar con la especulación pero miró para otro lado viendo como nuestro PIB crecía el doble que en Europa mientras sus recaudaciones fiscales aumentaban como nunca lo habían hecho.

Mucha gente se sigue preguntando porqué no baja más la vivienda, fácil respuesta: sin financiación aún bajándola un 40% de golpe no habría la demanda suficiente para absorver la oferta, sus bajadas seguirán siendo progresivas y pausadas en el tiempo, la última subida del IVA en un punto apenas tendrá impacto con los precios a la baja pero hay algo que hará acometer descuentos más rápidos, la desaparición de la desgravación fiscal que podría acelerar el proceso de corrección en un porcentaje mayor durante el primer año de impacto. Con los sueldos estancados en el mejor de los casos la vivienda se encuentra con un segundo obstáculo en su recuperación, el deterioro del mercado laboral que aún en el caso de poder volver a financiar con nuevos préstamos la banca se encuentra obligada a mirar con lupa cada operación a no ser que tenga en cartera esa vivienda y le sea más fácil descartarla como activo inmobiliario recuperando parte del inmobilizado.

¿Que precios pueden ser los correctos?

Hay un ratio de endeudamiento aconsejable que durante la bonanza se saltó a la torera, la hipoteca no debería superar el múltiplo de 4 sobre los ingresos familiares anuales, se considera que ese ratio es el correcto para poder afrontar una economía familiar sana. Si usted se está planteando la compra de una vivienda debería aplicar ese ratio en función a sus ingresos, podrá dormir más tranquilo y pasar el mes holgadamente. En el caso de la sociedad generalizada española con un paro que ronda el 20% y la mayoría de sueldos bajos sobre el 60% cobrando en el caso de una pareja mil eurista 30.000€ anuales su hipoteca no debería superar los 120.000€ y rebajando los metros cuadrados de la vivienda a 70 esa cantidad nos deja un precio por m2 de 1.714€ desde los 2.309 actuales según la última estadística del portal Fotocasa lo que deja pie a un descuento de un 25% aproximado desde los precios actuales hasta equipararse los mismos con las rentas más habituales en España de la población en activo. Ha llovido mucho desde 1985 en el que los precios del m2 andaban por los 300€ aunque no deja de ser un dato curioso 35 años después.

Ahora pasemos a una imagen en la que sobran las palabras. Precios históricos vivienda España desde 1985 hasta 2009.


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