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El piso a cambio de la deuda: el debate vuelve

30/03/2011 00:53 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

La iniciativa popular para cambiar la ley Hipotecaria llega al Congreso de los Diputados

El piso a cambio de la deuda: el debate vuelve

CRISTINA GARRIDO

El debate sobre si la entrega de la vivienda debe cancelar o no la deuda hipotecaria, sigue caliente. El presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, se comprometió la semana pasada a crear una subcomisión en el Congreso para estudiar posibles cambios en la Ley Hipotecaria que eviten situaciones dramáticas en algunos embargos. Hoy llega al Congreso de los Diputados una iniciativa legislativa popular (ILP) impulsada por nueve asociaciones para promover la dación en pago, es decir, que la entrega de la vivienda sea suficiente para saldar una deuda hipotecaria.

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Un tema complejo

El tema es muy complejo. Desde el mundo económico se argumenta que la resistencia del sector financiero español a la crisis se ha debido, precisamente, al sistema de garantías que establece la Ley Hipotecaria y que su modificación supondría, de entrada, encarecer los créditos hipotecarios y restringir su concesión. Los consumidores, sin embargo, consideran que se están produciendo abusos por parte de los bancos y no entienden que un crédito hipotecario tenga que estar garantizado con algo más que el bien que se hipoteca.

Unas subastas injustas

El problema no es nuevo, pero la crisis lo ha exacerbado. Como explican desde el sindicato UGT, La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en uno de sus artículos (el 671) dice que “ si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 50% de su valor de tasación o por la cantidad que se deba por todos los conceptos” .

Las subastas hipotecarias, debido a las altas tasaciones de las propiedades inmobiliarias de la época del boom, quedan en la mayoría de los casos desiertas, sin postor, por lo que la entidad financiera tiene la opción de aplicar el artículo citado adjudicándose la vivienda por el 50% del valor de tasación (normalmente menor a la deuda contraída por el crédito hipotecario). Por tanto, el antiguo propietario queda todavía endeudado por, al menos, el 50% restante del crédito. Para el cobro del resto de ese importe, el banco procede al embargo del resto de bienes o avales que posea el deudor o sus avalistas. “ Y, en caso de que éstos no sean suficientes para saldar la deuda se procede también al embargo del salario, en la medida que la ley lo permite” , según han explicado a ELPLURAL.COM fuentes del sindicato.

Situaciones de exclusión social

“ A nosotros nos preocupa la situación en que quedan muchas familias, que ven embargados sus bienes y quedan en una situación de exclusión social” , señalan desde UGT, “ por ello hay que tomar medidas, sobre todo para los casos de los deudores de buena fe y cuando se trate de la vivienda habitual” .

Marco legal para la dación en pago

La dación en pago de la totalidad de la deuda ya se recoge en nuestra normativa. El artículo 140 de la Ley Hipotecaria dice que “ podrá válidamente pactarse en la escritura de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor por virtud del préstamo hipotecario quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor” . Sin embargo, las entidades financieras prefieren acogerse al artículo 1911 del Código Civil, e incluyen en las cláusulas la siguiente coletilla “ del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros” . Esto disminuye los riesgos de las Entidades financieras, “ pero hace a las familias más vulnerables” , dice UGT.

70.000 millones en ejecuciones bancarias

De hecho, gran parte de las adjudicaciones de promociones inmobiliarias que están ahora en la cartera de los bancos son daciones en pago. Según el Banco de España, hasta junio del año pasado, las entidades financieras han ejecutado garantías (ejecuciones y daciones en pago) por valor de 70.000 millones de euros que han convertido a los bancos y cajas de ahorros españoles en los principales promotores y caseros del país.

Los bancos esgrimen que, si se modificaran las garantías ahora establecidas, se verían obligados a aumentar el tipo de interés de sus créditos hipotecarios y buscar otros avales, que encarecerían el importe total de los créditos. Además, se dificultaría el acceso al crédito, ya que se miraría mucho más la solvencia de la persona que acude a pedir el préstamo. También aumentaría el número de viviendas que se quedarían los bancos, ya que muchos españoles saben que están pagando por su vivienda mucho más de lo que valen.

Según el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González, “ si las garantías son menores, el dinero es más caro y habrá menos fondos para estos créditos” .

Límite de embargabilidad

La Iniciativa Legislativa Popular incluye otras peticiones, como la eliminación de cláusulas abusivas, como son las de suelo en los créditos a tipo variable, los redondeos, los cambios unilaterales, o la imposición de la tasación. La supuesta falta de independencia de las valoraciones está provocando muchos problemas ahora. Se considera que muchas tasaciones estaban infladas para justificar lo elevado de los créditos. Las transparencia, además, debe aumentar. Muy pocos hipotecados saben que, cuando firman su hipoteca, están dando también el visto bueno al precio al que se subastará su vivienda en caso de embargo o las comisiones (e incluso penalizaciones) que implica cancelar su hipoteca. La cantidad de sueldo que el banco puede embargar está limitada, según los acuerdos del Pacto de Zurbano, pero debería aumentarse, según los firmantes de la iniciativa.

Los juzgados españoles recibieron el año pasado más de 93.000 ejecuciones hipotecarias, cifra muy similar a la del año anterior, según los datos del Consejo General del Poder Judicial.


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