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Contrato de arras y compraventa

06/05/2017 10:20 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

Requisitos, formas de pago, cuantías, precauciones a tomar, y tipos de arras

CONTRATO DE ARRAS Y COMPRAVENTA

Es práctica habitual entre vendedor y futuro comprador antes de firmar el contrato

definitivo de compraventa de inmuebles, la reserva del derecho sobre dichos

inmuebles entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal a

cuenta del precio y en garantía del compromiso adquirido.

1.- ¿Qué es el contrato de arras?

Mediante el documento de arras las partes de buena fe manifiestan su intención de

firmar la compraventa en un breve plazo de tiempo ante Notario determinando las

condiciones en que se hará la misma. Así el futuro comprador se compromete a adquirir

la vivienda en el plazo y condiciones estipuladas en el contrato y el vendedor a hacer

entrega de la vivienda al comprador.

2.- Requisitos mínimos del contrato de arras

Dicho contrato contiene el acuerdo alcanzado entre ambas partes que deberá recoger el

siguiente contenido mínimo:

• datos personales del comprador y vendedor con sus documentos de identidad

correspondientes.

• descripción de la propiedad que constituye el objeto de la compraventa: superficie,

anejos, localización geográfica, dirección, inscripción en el Registro de la Propiedad.

• importe de la compraventa o precio final.

• arras o señal y su forma de pago, debiendo especificarse de forma clara que dichas

cantidades se descontarán del precio final en el momento de la firma de las escrituras. Si

se trata de nueva construcción dicha cantidad se verá incrementada por el IVA

correspondiente.

• plazo máximo para la formalización de la compraventa ante Notario.

• posibles cargas.

• forma de reparto de los gastos de la compraventa, tales como notaría, registro,

impuestos, …

3.- Partes intervinientes

Los firmantes del contrato de arras son vendedor y futuro comprador.

Si se trata de un matrimonio o pareja de hecho en régimen de gananciales, basta con que

firme uno de los miembros, indicando que lo hace en representación del matrimonio o

pareja de hecho, esto es, de la sociedad de gananciales.

Por el contrario, deberán firmar ambos miembros, si son matrimonio en régimen de

separación de bienes o pareja de hecho no registrada o que no ha contraído matrimonio.

4.- Cuantía, forma y momento de pago de la señal

• Cuantía

La cantidad económica a desembolsar dependerá de lo pactado por las partes, no

estando fijada por la ley.

Dentro de la posibilidad que otorgan las arras penitenciales de desistir de la

compraventa, si el futuro comprador contempla la posibilidad de desistir, bien por

voluntad propia porque no está del todo convencido, bien por posibles dudas a obtener

la financiación precisa, interesa la entrega de una cantidad pequeña, habida cuenta el

riesgo de perderla.

Por contra, si tenemos clara la preferencia sobre dicho inmueble o la posibilidad real de

la compra podemos entregar en concepto de arras penitenciales una cantidad elevada

como forma de asegurar la compraventa y disuadir al vendedor de desligarse de su

compromiso ante la venta al tener que devolver las arras al futuro comprador por

duplicado.

Caso de formalizarse la compraventa, las cantidades que se entregan en concepto de

arras se consideran un pago a cuenta del precio total.

• Forma de pago

Dichas cantidades se entregarán de la forma que pacten las partes, siendo los medios

habituales más empleados en metálico, mediante transferencia bancaria o mediante

cheque conformado o bancario.

Tanto en la transferencia como en el cheque, deberá aparecer el nombre del vendedor y

especificarse el concepto (arras), para poder acreditar la realización del pago.

El vendedor puede desistir de las cantidades que se entregan en concepto de arras devolviendo al comprador por duplicado la cantidad percibida

El cheque bancario es un título emitido por el banco a cargo de fondos propios del

mismo, que lleva implícito un pago a favor del beneficiario, que aporta una seguridad

total respecto a la solvencia del banco.

• Momento de pago

La cantidad que las partes estipulen con concepto de señal deberán entregarse por el

comprador a la firma del documento de arras.

5.- Tipos de arras y consecuencias del incumplimiento contractual

• Confirmatorias: obliga a las partes a llevar a cabo el contrato (entrega de cosa y

precio), sin posibilidad de la facultad de desistir y desligarse del mismo. Si una de las

partes se arrepiente de lo firmado, la otra podrá exigir su cumplimiento.

De conformidad con el artículo 1.124 del Código Civil, el incumplimiento por

cualquiera de las partes faculta a la parte contraria a optar entre: exigir el cumplimiento

del contrato en sus propios términos o bien solicitar la resolución del contrato con

derecho a indemnización por daños y perjuicios.

• Penitenciales o de desistimiento:

Las arras penitenciales son las más habituales y vienen regulados en el artículo 1.454

del Código Civil que regula penalizaciones en caso de incumplimiento por cualquiera

de las partes firmantes.

Configuradas las arras como penitenciales, cabe al mismo tiempo la posibilidad de que

ambas partes puedan desistir del compromiso adquirido en cuanto a la adquisición de la

futura compraventa, sin más consecuencias que el perjuicio económico que supone

abonar la penalización prevista en las arras, debiendo estar prevista en el propio

documento la posibilidad de resolver la compraventa.

Puede que la compraventa no se llegue a formalizar ante Notario por incumplimiento

de alguna de las partes bien, rompiéndose el acuerdo, bien por falta de financiación del

comprador, bien porque tener el vendedor otro comprador que ofrezca mayor cantidad

que el anterior.

De una parte, si el incumplimiento es por causa del comprador, éste pederá la cantidad

entregada como arras o señal; de otra parte, el vendedor puede desistir de las

cantidades que se entregan en concepto de arras devolviendo al comprador por

duplicado la cantidad percibida.

• Penales

Son aquellas que se configuran como una cláusula penal, conforme viene establecido en

el artículo 1.152 del Código Civil y siguientes y son una combinación entre las arras

confirmatorias y penitenciales.

En caso de incumplimiento, la parte incumplidora tiene que abonar a la otra la

cantidad fijada del mismo modo que en las arras penitenciales, y además persiste la

obligación contraída, pudiendo optar al igual que en las arras confirmatorias entre

exigir el cumplimiento o bien solicitar la resolución del contrato con derecho a

indemnización por daños y perjuicios.

6.- Precauciones del comprador antes de firmar el contrato de arras

Antes de firmar las arras y dar un señal es importante que el futuro comprador se

asegure de lo siguiente:

• Que el inmueble se encuentra libre de cargas, lo cual puede comprobarse en el

Registro de la Propiedad correspondiente a la finca registrada y que carece de deudas

pendientes ya que, caso contrario, dicho pago deberá asumirse por el propio comprador.

• Tener concedida la hipoteca por la entidad bancaria para la financiación de la

operación o, en su caso, dinero suficiente para llevar a cabo la compraventa.

Ofrecemos asesoramiento jurídico especializado para redactar tu contrato de arras

realizando las comprobaciones básicas sobre la situación física y jurídica de los

inmuebles, negociando los términos del contrato, con la correspondiente seguridad

jurídica y con todas las garantías en la compraventa.

 

YÁNIZ ABOGADOS VITORIA

- Ana Isabel Yániz Ugartondo -

https: // yanizabogados.com


Sobre esta noticia

Autor:
Yanizabogados (17 noticias)
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Reportaje
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